Hämeenlinnan keskustan Ykköskortteli eli Ruusukortteli on herättänyt todella paljon huolta ja intohimoja viime vuosina, eikä sinänsä mikään ihme. Koska tilanteeseen liittyy paljon kysymyksiä ja sen ympärillä pyörii paljon myös virheellistä tietoa, niin päätin koostaa blogiin tiivistelmän tämän hetken tilanteesta höystettynä omilla ajatuksilla.
Taustaa Ykköskorttelin tilanteesta
Ykköskorttelin vanhan ostoskeskuksen kiinteistön omistaa kiinteistösijoittaja Raimo Sarajärvi, jolla on useita vastaavia kiinteistöjä ympäri Suomen. Hän on siten avainhenkilö siihen, lähteekö Ykköskortteli tavalla tai toisella rakentumaan vain ei. Suomessa kiinteistön omistajalla on vahva suoja. Häntä ei voi pakottaa rakentamaan tai myymään kiinteistöä, ellei hän itse sitä halua. Valitettavasti tilanne taitaa myös olla se, että Hämeenlinna ei ole myöskään enää hänen intressiensä kärkipäässä. Mutkia matkaan saattaa aiheuttaa myös se, että Sarajärvi kytkeytyy kesällä 2024 paljastuneeseen Oma Säästöpankin ohjeiden vastaiseen liiketoimintaan.
Keskeistä on ymmärtää, että olennaisin Ykköskorttelin rakentamista hidastava asia on se, että rakentaminen on poikkeuksellisen suuressa lamassa. Jos innokkaita investoijia olisi jonoksi asti, niin he olisivat varmasti käyneet jo kauppaa Sarajärven kanssa. Toisaalta jos kaupunki nostaa kädet pystyyn ja asia jätetään pelkästään kiinteistön omistajan aktiivisuuden varaan, niin saatetaan joutua odottelemaan vuosi tai jopa vuosikymmen poikineen.
Vaikka tilanne on haastava, kaupungin on välttämätöntä olla asiassa aktiivinen ja yrittää edistää asiaa nykyistä ripeämmin. Taustaselvityksiä ja neuvotteluja toki jo tehdään, jotta voitaisiin arvioida, mikä olisi kaupungin näkökulmasta paras tapa edetä. Vasta sen jälkeen voidaan tehdä virallisia päätöksiä niistä asioista, jotka ovat ylipäätään kaupungin käsissä.
Ykköskorttelin osalta tekee todella haastavaksi se, että kaupunki ei voi itsenäisesti tehdä juurikaan mitään. Vanha Sokoksen kiinteistö on toki huonossa kunnossa, mutta se ei ole kuitenkaan niin vaarallinen, että kaupungilla olisi lakiin tai asetuksiin pohjautuvia pakkokeinoja käytössä.
Mitä Hämeenlinnan kaupungin pitäisi tässä tilanteessa tehdä?
Seuraavassa olen kuvannut prosessia ja toimenpiteitä, jonka kautta hankalasta tilanteesta saatettaisiin päästä ulos.
1. Kiinteistön omistajan kanssa on neuvoteltava
Tärkeintä on neuvotella aktiivisesti kiinteistön omistajan kanssa, josko hän haluaisi myydä kiinteistön kaupungille tai suoraa jollekin rakennuttajalle/kiinteistökehittäjälle. Luonnollisestikin isoin kysymys on kiinteistön hinta. Kun kiinteistön hintaa pohditaan, ei pidä tuijottaa vain tämän hetken tilannetta, vaan asiaa on katsottava Ykköskorttelin ison kuvan ja pidemmän elinkaaren kautta sekä myös koko keskustan kehittämien näkökulmasta. Ykköskorttelin tontista maksettava mahdollinen hinta ei ole isossa kuvassa kaikkein merkittävin kysymys vaan se, paljonko verotuloja voidaan uusien asukkaiden kautta saada vuosikymmenten myötä sillä edellytyksellä, että alue lähtee rakentumaan. Ihan vastaavasti on arvioitava, kuinka suuri riski on verotulojen ja asukasmäärän laskun osalta, jos rakentaminen ei lähde keskustassa liikkeelle.
2. Nykyiset rakennukset on purettava
Kiinteistöjen purkamiseen on useita mahdollisia vaihtoehtoja. Purkamisesta voi huolehtia
a) kiinteistön nykyinen omistaja,
b) kaupunki, jos se ostaa tontin tai
c) kiinteistön mahdollinen uusi omistaja.
Jos kaupunki ostaa tontin, niin purku lähtee todennäköisimmin nopeinten liikkeelle. Purkaminen voidaan aloittaa, vaikka rakennuttajaa ei vielä heti löytyisikään. Tällöin oltaisi askeleen lähempänä rakentamista, kun kiinteistötoimiala lähtee kohta taas nousuun. Huomioitava, että noin ison kiinteistön purkamiseen menee helposti useita kuukausia ellei lähemmäksi vuoden verran.
Aikataulussa on huomioitava myös se, että nyt valmiina odottava kaava on hyväksyttävä valtuustossa ennen, kuin purkaminen voidaan aloittaa (vaikka sitten myöhemmin kaavaa haluttaisiin muuttaa toisenlaiseksi). Tämä joudutaan tekemään siitä syystä, että kaavan pitää olla voimassa, että purkulupa voidaan myöntää. Ja kyllä kaupunki joutuu myöntämään itsellensä purkuluvan, vaikka se ostaisikin tontin itsellensä.
3. Ykköskorttelille täytyy löytää kiinteistösijoittaja
Kaupungin on löydettävä yksi tai useampia Ykköskorttelista kiinnostunut rakennuttaja ja/tai kiinteistösijoittaja, koska yksityisten asuntojen rakentajaksi tai rakennuttajaksi kaupungin ei ole syytä ryhtyä. Jos kaupunki ostaa kiinteistön, sitä voidaan helpommin lohkoa tontteja kiinnostuneille tahoille. Jos tahoja olisi useampi, niin tällöin myös rakentuminen tapahtuisi todennäköisimmin nopeammin.
On myös syytä arvioida, onko kaupungin kaavoituskorvaukset oikealla tasolla muihin vastaaviin kaupunkeihin nähden. Kaavoituskorvausten määrittäminen on siksi erittäin haastavaa, että periaatteiden tulee olla samat kaikille rakentajille. Periaatteet eivät voi myöskään vaihdella suhdanteesta toiseen vaikka se olisikin maalaisjärjellä ajateltuna looginen vaihtoehto. Sen vuoksi yhden korttelin osalta ei voida myöskään tehdä poikkeusta tai erillisiä sopimuksia, vaikka kortteli onkin meille todella kriittinen, vaan kaavoituskorvauksia on katsottava periaatteiden tasolla kokonaisuutena.
4. Kaavaa on valmistauduttava päivittämään ripeästi
Kun kiinnostunut rakennuttaja tai kiinteistösijoittaja toivottavasti löydetään, niin on käytävä uudelleen keskustelu kaavasta ja tarvittaessa muutettava kaavaa. Nykyinen kaava on suunniteltu nykyisen kiinteistön omistajan kanssa, joten voi olla, että nykyisen kaavan ratkaisuille ei löydy sellaisenaan suoraa rakentajaa. Esimerkiksi tällä hetkellä kaavassa edellytetään toimisto tai liiketilaa kahteen ensimmäiseen kerrokseen. Nettikaupan ja automarkettien luvattuna aikana noin suuri liiketilavaade voi olla täysin ylimitoitettu.
Lopuksi haluan vielä korostaa, että mitään näistä neljästä vaiheesta kaupunki ei voi viedä väkisin yksin läpi. Kaikkiin vaiheisiin tarvitaan kumppanit, jotka haluavat tehdä yhteistyötä kaupungin kanssa. Kaupunki voi tehdä vaikka kuinka paljon suunnitelmia, mutta ilman rakennuttajia yksikään suunnitelma ei lähde lopulta liikkeelle.
Ykköskorttelin kehittäminen osana keskustan kehittämistä
MDI:n tutkijan Rasmus Aro on tutkinut hyvin tarkalla tasolla kaikkien Hämeenlinnan kaupunginosien ja pitäjien väestönkehitystä ja tehnyt sen perustella vaihtoehtoisia väestöennusteita. Kaikissa vaihtoehtoisissa skenaarioissa Hämeenlinnan kasvu perustuu hyvin pitkälti Hämeenlinnan ydinkeskustan kasvuun ja siten keskusta on se, mikä pitää Hämeenlinnan nenän pinnalla niin väestönkasvun kuin taloudenkin suhteen, jos pinnalla halutaan pysyä. Jossakin määrin myös kantakaupungin länsipuoli tulee kasvamaan, mutta myös kantakaupungin suurimmalta osalta asuinalueista väestö tulee vähenemään.
Keskustassa on tällä hetkellä pulaa varsinkin isommista asunnoista. Perheiden pienentyessä moni haluaa muuttaa keskustaan. Vastaavasti paikkakunnalle muualta muuttavat perheet yleensä suuntaavat ensin keskustaan, ennen kuin etsivät pysyvämmän kodin jostakin kantakaupungin asuinalueelta. Jos tätä keskustan asuntotilanteeseen liittyvää vajetta ei saada lähivuosina tilkittyä, niin yhä suurempi muuttovirta alkaa käydä pois Hämeenlinnasta. Toki todettava, että tähän haasteeseen vastaa Ykköskorttelin lisäksi myös esimerkiksi Hämeensaaren uudisrakentaminen, kunhan se saadaan ensin liikkeelle valitusrumban jälkeen.
Samainen tutkija Aro totesi tämän valtuustokauden alussa, että kunnat tullaan jakamaan voittajiin ja häviäjiin seuraavien 5-10 vuoden sisällä. Hämeenlinna on tällä hetkellä todella kriittisessä vaiheessa, pysyykö väestönkasvu positiivisena vai kääntyykö se negatiiviseksi. Siksi Ykköskorttelin ja ylipäätään keskustan rakentamisen edistämisen on siten oltava kaikkien kaupungin toimenpiteiden ja prioriteettien kärjessä!
Ota rohkeasti yhteyttä ja tule seuraamaan ja keskustelemaan kanssani myös Facebookissa. Löydät minut myös Twitteristä, LinkedIn:stä ja Instagramista.
Blogin kuvan tiedot
Kuvaaja: Kirsi Lehto
Paikka: Kuva on otettu Raatihuoneelta Hämeenlinnan torin suuntaan. Keltainen rakennus torin laidalla on vanha Hämeen lääninhallituksen rakennus.
Comentários